地產如何賺錢

一方面是投資者“京城商業地產如何賺錢”的疑問。
　　另一方面，2005年北京人均商業面積將預計達到0．9平方米，相對於0．7平方米左右的現狀目前還有一定的發展空間。

　　5月29日，由奧林匹克飯店一躍變臉成精裝修送家具的寫字樓，轟動京城。一時間包括寫字樓、商鋪在內的商業地產再度成為人們議論的投資焦點。中關村Ｅ世界、第三極開盤、國際輕紡城開工、鋪王進京、住邦2000招商，多個外地巨頭向商業地產進軍……“大手筆”是今年商業地產的共有特色，項目體量大、開盤手筆大，而且每個商業項目都“來者不善”，賣價屢屢攀高。

　　雖然業內對此看法一直很樂觀，看好商業地產潛在的需求空間，甚至有預言：“2005年北京人均商業面積預計將從0.7平方米達到0.9平方米。但在令人眼暈的“叫賣”背后，投資者卻充滿“京城商業地產如何賺錢”的疑慮。
奧林匹克飯店變臉兒

　　北京ＭＯＦＦＩＣＥ（原奧林匹克飯店）近來一直是媒體關注的焦點，有關其開盤時間和銷售價格的消息已在報紙和網絡上傳得沸沸揚揚。5月29日，當中規中矩的“奧林匹克飯店”幾個字被充滿現代動感的“北京ＭＯＦＦＩＣＥ”所取代，每平方米11500元開盤價提醒人們這裡已經變臉為現代化寫字樓。

　　商業地產得湊堆兒

　　盡管北京奧林匹克飯店敗走麥城，成為商業地產失敗的先例，卻似乎沒有影響到商鋪投資者的熱情。進入2005年，投資市場依然熱潮不退。3月，金融中心二期商業部分--中關村Ｅ世界全面推出新型電子賣場，1—5層，近4萬平方米的商鋪，截至目前，中關村Ｅ世界銷售已突破數億元。4月，中關村科貿中心也打出了“這月買鋪，下月返租”的口號。

　　有人認為，中關村電子商鋪的火爆自在情理之中，然而同樣在中關村，也有租不出去的鋪，究竟是市場虛熱，還是選錯了項目或鋪位？電子商鋪還有投資價值嗎？投資客該如何選擇呢？
42歲的陳先生，在京經營電子商品十多年，在中發、中海園、海龍等電子商場都開有分店。以他多年來的選鋪經驗，他認為：首先地段位置是決定電子商鋪價值性的關鍵。在中關村，幾個電子商場大多處於黃金地帶，差別不大，但實際上，沿街能看到明顯標識的商場才更有競爭力。現在電子城規模都很大，人們很難一下逛完所有的商場，盤踞在一起的幾個電子商場反而更具消費磁場，海龍、鼎好、中關村Ｅ世界已經組成商貿核心的雛形。

　　其次是交通狀況。便捷的交通，特別是公交無疑能吸引更多消費者，海龍門口人流如織，除了招牌老，還是得益於公交的支持。正在修建的地鐵4號線和10號線，無疑讓中關村Ｅ世界成了最大的受益者。

　　增添附加值有芯兒

　　隨著人們的消費習慣不斷改變，對購物環境、配套設施要求增強，投資專家表示，商鋪的硬件條件需要跟上消費要求。而從目前行情看，各電子商鋪的經營收入差別大，商戶們明顯願意進駐設備等條件好的商場經營。投資者則關心電梯、照明度、空調等問題。中關村Ｅ世界一層層高6．9米，2—5層層高為5米，設有數十部扶梯、16部客梯，無疑下足了工夫。

　　商場外部燈箱、廣告牌對消費者起到了積極的引導作用，如中關村Ｅ世界選用玻璃幕牆裝飾，讓人一眼就能判斷商場經營的產品。另外，像金融中心三期項目圍合成的10萬平方米綠化生態廣場，為消費者提供購物休息的場所。

　　業內人士提醒投資者尤其要了解一層商鋪經營狀況。電子賣場需要一層商鋪的帶動，當年理想電子市場的關張，與商場一層出租給銀行，消費者導入困難不無關系。陳先生估算，引入實力雄厚的大商戶能增加70％的客流。對此，中關村Ｅ世界將有很好的大品牌商戶計劃進行應對。

　　規避風險得有招兒

　　ＩＴ行業的萎靡沒有影響到中關村的電子市場經濟效益，幾年來，電子商鋪租價持續上漲，鋪位的年平均租金為每平方米10000—14000元，海龍的租價與開業初比翻了一倍多。總體看，電子商鋪的租務市場仍有上升空間。

　　投資專家指出，投資絕不是件簡單、容易操作的事，合理的規劃和專業的管理可以規避電子商鋪投資的風險。比如，購買櫃台，5年內能收回投資的才值得一試，如果自己不打點，最好選擇開發商提供穩定回報的投資方式。
中關村也玩兒文化

　　日前，中關村創意產業先導基地揭牌儀式暨中關村創意產業聯盟成立大會舉行，全球500強企業Ｙａｈｏｏ（中國）及騰訊公司先后簽約，入駐基地內的先導基地--第三極。而作為創意產業基地的標志性建筑，第三極文化中心無論從其創新的媒體式幕牆，還是其全新業態方式，都成了中關村的一張文化牌。

　　據悉，中關村文化廣場，從規劃、建筑、業態、經營模式等方面都在探索突破性的創新。明年中關村文化廣場全面建成后，有望成為北京市的新型文化地標。

　　中關村文化廣場包括中關村廣場的西側、北臨北四環路、南接海澱大街、西臨蘇州街、東到彩和坊路，總佔地面積4．97公頃，總建筑規模22萬平方米。為此，海澱區政府牽頭成立了專門的運營管理公司--中關村文化股份有限公司。

　　中關村文化廣場將以三條街、三個建筑、三個主[FS:PAGE]題廣場為規劃特色形成文化特征明顯、商業品質出色的文化消費中心。其中三個建筑包括第三極文化主題商場、華奧商廈、海澱基督教堂；三個廣場包括北創業廣場、人文風景線廣場、教堂廣場；三條商業街包括圖書特色商業街、時尚街、酒吧街。

　　中關村文化股份有限公司總裁歐陽旭接受記者採訪的時候表示，“這裡是北大、清華等名校雲集的高校區，將成為思想的策源地；這裡將是海澱區的創意工業基地，成為中關村創意的孵化器；這裡下沉的廣場將成為街頭藝人的天堂，將成為一道亮麗的城市風景線；這裡的第三極文化主題商場以全新的理念與業態組合將成為北京的文化消費中心。”

　　歐陽旭透露，作為中關村文化廣場的旗艦項目第三極文化主題商場，主體工程已經完成。自今年3月26日開盤以來，第三極文化主題商場受到商業地產投資者的追捧，已經持續熱銷近三億，成為中關村區域最受關注的項目。近期，第三極文化主題商場的招商工作也已經全面啟動，由國際著名物管機構ＣＯＬＬＩＥＲＳ代理，招商工作進展十分順利，目前已與多家國際餐飲店、文化經營品牌店簽訂入住合同。
有專家稱，中關村文化廣場有望成為北京乃至全國的思想、創意、時尚、文化策源地，成為中關村人“知識性消費與文化性休閑”大本營，其社會價值非常巨大。

　　東部項目還是火

　　回過頭來看東部地區的一些熱點項目。隨著住邦2000商務中心二期的落成入住，其二期臨街商鋪的招商工作，也越來越熱。




　　住邦2000的負責人表示，住邦2000商務中心的招商工作並不是像一般的房地產商那樣，僅僅圍繞自己項目的剩余房產展開，而是組建了專職的工作團隊，由銷售、物業公司等多方組成，整合招商系統工程，並聯合投資性業主進行聯合招商。因為其底商部分制定了專門的商業規劃，從總體的角度統籌考慮了商業的整體發展方向、規模和業態。

　　據了解，規劃中緊鄰朝陽路的“衛城食街”現在基本上達到鋪無虛位。已經引入的商家有真鍋咖啡、有樂和食、老家肉餅、吉野家等各式餐飲。“衛城食街”中的十幾個沿街商鋪，計劃將提供全天候服務。

　　另外，住邦2000商務中心將部分旗艦主力店重新劃分，最小面積從700平方米減少成300平方米，而最大面積則可以由若干店組合而成一個3000平方米的超級旗艦店，以滿足購房者的不同需求。

　　運營模式中找利潤
巨庫、第五大道被認為是2004年商業地產的失策案例，其中運營模式存在弊端、定位不准、規劃不當等是業界對其共同的評價。因此，2005年商業地產的運作模式、經營業態成為投資者關注的焦點。

　　選擇商業地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：一是把握好項目的市場背景，做好市場調查，准確定位。許多爛尾樓並非短少資金，而是對市場研究不足造成的。二是要考慮投資實力，根據實力決定到底是賣，是租，還是採用其他方式。三是有無運作商業地產的團隊，用住宅開發習慣性思維搞商業地產，是賺不到錢的。四是定好投資回報期望值，賺什麼錢？賺多少？賺長遠利潤還是短期利潤？

　　總之，商業地產成功與否，市場運作是關鍵，除了上述原則，在具體運作環節中，后期的經營管理是可持續發展和地價提升的關鍵，隻有做到商業物業整體合理經營，才能極大提升物業商業價值，使開發商、投資者、運營者及消費者四方受益。